Paragraaf grondbeleid

Het grondbeleid in de gemeente wordt niet alleen beïnvloed door de (ontwikkelingen in de) gemeente zelf (zoals de structuurvisie 2030), maar ook door de ontwikkeling en regelgeving vanuit Europa, de rijksoverheid en de provincie.
Het wettelijke kader voor het opstellen van gemeentelijk grondbeleid wordt ondersteund door een aantal instrumenten geregeld in de Wet ruimtelijke ordening, de Onteigeningswet, de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de wet Markt en Overheid. Deze instrumenten worden in de periode 2021-2022 onderdeel van de Omgevingswet. De financiële kaders zijn opgenomen in het Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten (BBV) en de Financiële verordening ex. art 212 van de Gemeentewet.

Uitgangspunten Structuurvisie

In de Structuurvisie Dronten 2030, vastgesteld in 2013, is een aantal beleidsuitgangspunten voor het grondbeleid opgenomen.
Op basis van deze structuurvisie is de Nota kostenverhaal in november 2016 vastgesteld.

Grondprijsbeleid

De gemeente Dronten hanteert op dit moment zoveel als mogelijk marktconforme prijzen bij de uitgifte van grond. Hierbij wordt rekening gehouden met de economische draagkracht van de bestemming, activiteiten of functie. Bij de projectmatige woningbouw wordt op basis van de residuele grondwaardemethodiek de grondprijs berekend. De residuele grondwaarde is het verschil tussen enerzijds de commerciële waarde van het te realiseren vastgoed (grond en opstallen samen) en anderzijds de totale bouwkosten (inclusief daarmee samenhangende bijkomende kosten). Het verschil, het residu, is de waarde die aan de grond kan worden toegeschreven.
Ingeval sprake is van bijzondere kavels (voor wonen, kantoren en bedrijven) kan ervoor gekozen worden om via verkoop bij opbod de prijs te laten vaststellen door de markt. De grondprijzen bij de particuliere woningbouw en bij bedrijventerreinen worden in principe op basis van de comparatieve methode vastgesteld  Deze methode houdt in dat bij de bepaling van de grondprijzen wordt gekeken naar de gehanteerde grondprijzen voor de desbetreffende functie in het concurrentiegebied en of / een vergelijkbaar marktgebied
(buurtgemeenten). De grondprijzen onder kantoren en winkels worden op basis van de residuele grondwaardemethodiek bepaald. De grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen zullen ook in de toekomst in principe niet marktconform zijn. Vaak is hier sprake van voorzieningen die gesubsidieerd worden door de gemeente en geen commerciële bedrijfsvoering kennen. In ieder geval zal de prijs worden vastgesteld naar rato van het sociaal maatschappelijk belang. In december 2018 heeft het college de Nota grondprijsbeleid 2019 vastgesteld, die jaarlijks middels een collegebesluit wordt geactualiseerd en op onderdelen wordt aangevuld.

Het beleid

De gemeente kiest bij nieuwe ontwikkelingen voor het voeren van een faciliterend grondbeleid waarbij de gemeente haar regierol kan vervullen door het aangaan van een samenwerkingsverband met een marktpartij met eventueel een gezamenlijke grondexploitatie.

Hoe de gemeente deze rol bij een integrale gebiedsontwikkeling invult hangt af van de volgende afwegingen:

• Grondverwerving:

marktpartijen hebben al grondposities ingenomen, waar de gemeente niet om heen kan;

• Financiën:

wat betekent de voorgestelde ontwikkelingsvorm voor de kosten en de baten voor
de gemeente en wat zou dit betekenen in het geval er gekozen wordt voor een
verdergaande vorm van regievoeren?

• Snelheid/doorlooptijd:

wat betekent de voorgestelde vorm van regievoeren voor de doorlooptijd van het
project en hebben we procedureel en inhoudelijk de tijd om te kiezen voor een
verdergaande vorm van regievoeren?

• Status van het project:

wat is de status van het project en welke keuzemomenten komen er nog voor de
bestaande (lopende projecten) of deelfases van het project en kunnen we daar
kiezen voor een verdergaande vorm van regievoeren?

• Competenties:

zijn de competenties in de organisatie beschikbaar voor de voorgestelde
ontwikkelingsvorm en wat betekent dit voor het geval we kiezen voor een
verdergaande vorm van regievoeren? Het betreft hier de competenties binnen de
totale gemeentelijke organisatie.

Regelgving

Per 1 januari 2016 is de regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) gewijzigd. De commissie BBV heeft de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties aangescherpt. Aanleiding voor deze verscherping betreft de invoering van de Vennootschapsbelasting (VpB), het creëren van een zuivere toerekening van kosten, het vergroten van transparantie, eenduidigheid, en vergelijkbaarheid. De commissie heeft in juli 2019 een nieuwe notitie "Grondbeleid in begroting en jaarstukken" opgesteld als vervanging van de notities: Grondexploitaties 2016, de notitie Faciliterend Grondbeleid 2016, Aanvulling tussentijds winst nemen grondexploitaties en Verwerken onderhanden werk grondexploitatie. De laatste 4 notities zijn hiermee vervallen.
Op 24 november 2016 heeft de raad een besluit genomen inzake de toepassing van de gewijzigde regelgeving BBV. De wijzigingen door het toepassen van de gewijzigde regelgeving zijn verwerkt in de grondexploitaties en in de administratie.

Met name de vroegere categorieën NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) en VGHS (voorraad gronden en hulpstoffen) zijn nu op andere manier in de administratie verwerkt. De voorbereidingskosten zijn per 1 januari 2016 geactiveerd op de balans onder de post Immateriële activa (IMVA). De gronden en opstallen van de 2 categorieën zijn opgenomen als Materiële vaste activa (MVA) op de balans.  

De eerder genoemde categorieën worden daarom ook niet meer verantwoord binnen het onderdeel grondexploitatie. Deze worden nu verantwoord en toegelicht bij de categorieën MVA en IMVA.

Verder is de gemeente en met name de grondexploitatie met ingang van 1 januari 2016 vennootschapsbelasting (VpB) plichtig.

Woonvisie

De raad heeft op 30 juni 2016 de Woonvisie Groeien met kwaliteit 2016 – 2021 vastgesteld. In de woonvisie wordt aangegeven hoe de gemeente aankijkt tegen de opgaven in het woonbeleid en de kwantitatieve en kwalitatieve doelen die zij voor de periode 2016-2021 wil bereiken. De huidige Woonvisie loopt in 2021 af; najaar 2020 willen wij starten met de voorbereidingen voor een nieuwe visie. Nadere keuzes moeten echter nog worden gemaakt hoe dit traject af te stemmen op de beleidsvisies sociaal domein en een nieuwe omgevingsvisie. De looptijd van bestaande visies is op dit moment nog divers.

In de woonvisie staan de volgende opgaven centraal:

• Bouwen is groeien:

De komende jaren wil de gemeente zich inspannen om de ruimte die er is om te groeien, optimaal te benutten. De ambitie is gericht op een woningbouwproductie van 0 woningen per jaar. Groei is geen doel op zich, maar instroom van nieuwe inwoners draagt bij aan een vitale gemeenschap en versterkt het draagvlak voor de aanwezige voorzieningen. Dat geldt zowel voor de kern Dronten als voor Swifterbant en Biddinghuizen. Naar aanleiding van de in de Tweede Kamer aangenomen motie Koerhuis (100.000 woningen in Flevoland) verkent de gemeente op dit moment de mogelijkheden om de groei van de gemeente verder door te zetten en het bouwtempo te verhogen.

• Inspelen op vergrijzing:

Hoewel gezinnen nog steeds de grootste groep vormen, bestaat in 2030 naar verwachting ruim 40 % van de huishoudens in de gemeente uit een huishouden van 55 jaar en ouder. Dit vraagt een woningvoorraad die voldoende toegankelijk is.

• Huisvesting van bijzondere (zorg)doelgroepen:

Extra aandacht vraagt de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals: studenten, zorgdoelgroepen, spoedzoekers, tijdelijke arbeidsmigranten, vergunning/statushouders en woonwagenbewoners. De komende jaren nemen meerdere van deze doelgroepen in aantal toe. Voor hen moet voldoende en passende huisvesting beschikbaar zijn. In een aantal aanvullende onderzoeken worden vraag/aanbod verder uitgewerkt c.q. beleidskeuzes gemaakt.

• Leefbare kernen:

Inwoners van Dronten blijken over het algemeen zeer tevreden over hun woonomgeving. Dat neemt niet weg dat er ook verbeterpunten zijn. In relatie tot het wonen vragen wij nader aandacht voor de spreiding van bijzondere doelgroepen, buurtbemiddeling en het toepassen van het politiekeurmerk veilig wonen.

Grondbeleid van het Rijk

De rijksoverheid onderkent diverse ontwikkelingen in relatie tot het grondbeleid. De Rijksoverheid draagt een bijzondere verantwoordelijkheid voor het stelsel van het grondbeleid. Dat stelsel bepaalt welke mogelijkheden gemeenten en provincies hebben om een grondbeleid te voeren. Het stelsel van het grondbeleid bestaat onder andere uit:

• De Wet ruimtelijke ordening
  Deze wet maakt het mogelijk om kosten van de aanleg van wegen en andere openbare voorzieningen op bouwers en ontwikkelaars te verhalen.
• De Onteigeningswet en de Wet voorkeursrecht gemeenten
  Deze wetten maken het mogelijk dat (onder voorwaarden) de overheid grond in bezit neemt. Of een eerste recht op koop heeft als de eigenaar de grond wil verkopen.
• De Wet inrichting landelijk gebied
  Hierin staan regelingen voor herverkaveling van grond en vrijwillige ruil bij overeenkomst.
• De Wet Belastingen op Rechtsverkeer en de Wet Omzetbelasting
  Deze wetten bepalen of en hoeveel belasting is verschuldigd bij overdracht van grond en gebouwen.
• Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV)
  Hierin staan regels over de financiële risico’s die provincies en gemeenten mogen nemen. Dit heeft dan betrekking op aankoop van grond voor gebiedsontwikkeling. Of investeringen in de aanleg van openbare voorzieningen.

Enkele wetten worden in hun geheel of grotendeels overgezet naar de Omgevingswet.
Dat is om de wetgeving overzichtelijker en gemakkelijker toepasbaar te maken. Het gaat om:

• de Wet ruimtelijke ordening (afdeling grondexploitatie);
• de Onteigeningswet;
• de Wet voorkeursrecht gemeenten;
• de Wet inrichting landelijk gebied.

De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur heeft in juni 2017 een advies uitgebracht over het grondbeleid: ‘Grond voor gebiedsontwikkeling’ (pdf). Dit advies bevat aanbevelingen over verschillende elementen van het stelsel van het grondbeleid.

De nieuwe Omgevingswet als wettelijk kader voor het grondbeleid

Op 1 januari 2022 wordt de Omgevingswet ingevoerd. Daarmee wordt het omgevingsrecht vereenvoudigd en gebundeld in één samenhangende wet. De Omgevingswet bundelt en moderniseert de wetten voor de leefomgeving. Hierbij gaat het onder meer om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. De Omgevingswet staat voor een goed evenwicht tussen het benutten en beschermen van de leefomgeving. De Omgevingswet vervangt 26 wetten. Daarnaast wordt het huidige aantal AMVB's en ministeriële regelingen gedecimeerd. De Omgevingswet vormt straks ook het wettelijk kader voor het grondbeleid. Diverse wetten die nu nog van kracht zijn en het grondbeleid beïnvloeden worden opgenomen in de Omgevingswet. Het is de bedoeling dat met deze nieuwe wetgeving eenvoudiger, efficiënter en beter aan een duurzame leefomgeving wordt gewerkt.

Nieuwe projecten/grondexploitaties

Woningbouw

Medio 2019 heeft het college de nota ‘Plancapaciteit woningbouw en ontwikkelstrategie’ vastgesteld. Door middel van dit besluit is voor alle kernen vastgelegd welke woningbouwlocaties de komende jaren zullen worden ontwikkeld.

• Onder meer is besloten integrale gebiedsvisies op te stellen voor de gebieden aan zowel de west- als oostzijde van Dronten centrum; in deze gebieden zullen door ontwikkelingen binnen het onderwijsaccommodatiebeleid naar verwachting locaties vrij komen.
• In het voorjaar 2020 is voor de ontwikkeling van Hanzekwartier een nieuwe ontwikkelstrategie vastgesteld die uitgaat van een actief grondbeleid. Hiervoor is een WvG gevestigd voor het gebied tussen de Energieweg, Handelsweg (zuid) de Havenweg en de Lage Vaart. Inmiddels zijn in 2020 2 bedrijfspercelen aangekocht. De percelen met opstallen zijn in 2020 of worden 2021 gesloopt. Onderhandelingen met meerdere vastgoedeigenaren lopen. 
• In 2020 zijn 2 nieuwe grondexploitaties, Spoorzone (127) en Locatie Rikken (128) opgesteld met besluitvorming 4 ^e kwartaal 2020. Voor beide geldt het uitgangspunt een positief resultaat op startwaarde.
• De studie naar een mogelijke woningbouwlocatie in Swifterbant is in 2020 afgerond. In 2021 wordt op basis van de in 2020 opgestelde ruimtelijke hoofdstructuur de ontwikkeling van het gebied verder vormgegeven. 
• Voor het project De Graafschap in Biddinghuizen worden de voorbereidingen getroffen voor de ontwikkeling van de 2 ^e fase. 

Bedrijventerreinen

Bij de bedrijventerreinen wordt de actieve acquisitie voortgezet. Deze zal gericht zijn op een brede doelgroep (MKB+, lokaal en regionaal), waarbij bij de bedrijventerreinen Poort van Dronten 1 en 2 met een blijvende focus op Agrofood gerelateerde bedrijven.